Kiedy sprzedaż działek otrzymanych w darowiźnie podlega VAT

Autor: Rafał Kuciński

Dodano: 29 września 2020
c01b962d214e62b3b9ac6ff533ff519b7ae0449f-xlarge

Kiedy sprzedaż działek otrzymanych w darowiźnie podlega VAT

W ostatnim czasie po raz kolejny pojawiła się kwestia opodatkowania VAT sprzedaży działek z majątku prywatnego. Trzeba pamiętać, że kwestia ta doczekała się utrwalonej linii interpretacyjnej. W ostatnim czasie organy skarbowe po raz kolejny próbują dobrać się do kieszeni obywateli.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu tym podatkiem podlega m.in. odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju. Przez dostawę towarów o której mowa w powyższym przepisie rozumie się m.in. przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Towarami w rozumieniu VAT są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT).

Zapamiętaj!

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu VAT. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W kwestii opodatkowania prywatnego majątku, najważniejsza jest definicja podatnika

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych – art. 15 ust. 2 ustawy.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o VAT ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnika” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika VAT wynika z okoliczności i samego fakty dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem, a nie od formalnego zarejestrowania w tym charakterze.

Zapamiętaj!

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Kiedy sprzedaż prywatnego majątku to nie działalność gospodarcza

W konsekwencji, jeśli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, to oznacza to nieprowadzenie działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. W konsekwencji wykonywane przez taką osobę dostawy towarów czy świadczone usługi, leżą poza zakresem ustawy o VAT (są to zdarzenia niepodlegające opodatkowaniu).

Kiedy masz do czynienia z majątkiem prywatnym

Należy pamiętać, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje w przepisach ustawy o VAT. Wynika jednak z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT i jej utrwalonej linii interpretacyjnej – także na wskutek orzeczeń TSUE.

Okiem sądu

Sprawa o sygn. akt C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht) dotyczyła kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zdaniem TSUE taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania mogłoby być np. wybudowanie domu czy założenie ogrodu.

Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. o sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Opodatkowanie sprzedaży prywatnej działki

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości (działek) istotne jest, czy podatnik w celu dokonania sprzedaży nieruchomości (działek) podejmuje (podejmował w przeszłości) aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co może skutkować koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT, a więc za podatnika tego podatku, czy też sprzedaż następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zapamiętaj!

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.) – a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy – jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Warunki opodatkowania według TSUE

Z orzeczenia Trybunału z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (sygn. akt C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (sygn. akt C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Inaczej jest natomiast w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy.

Zapamiętaj!

Za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

„Zawodowa” aktywność sprzedającego nieruchomość

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT wymaga ustalenia, czy jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich. Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych.

Podział działek przed sprzedażą

Przykład

Jan Nowak otrzymał w drodze darowizny od rodziców dużą nieruchomość gruntową. Ponieważ zbycie dużej działki jest trudne, zamierza podzielić nieruchomość w ten sposób, aby w wyniku podziału wydzielić mniejsze działki, które będzie łatwiej sprzedać oraz drogę dojazdową. Podjęte przez niego czynności będą skutkowały uzyskaniem statusu podatnika VAT.

Dzierżawa nieruchomości a status podatnika VAT

W praktyce dość częstą jest sytuacja, że osoby prywatne po otrzymaniu nieruchomości w drodze spadku czy darowizny, z różnych przyczyn decydują się na jej dzierżawę. Trzeba uważać na takie umowy, gdyż mogą ona spowodować uznanie tej osoby prywatnej za przedsiębiorcę w rozumieniu VAT ze wszystkimi tego negatywnymi konsekwencjami.

Sprzedaż wydzierżawionej nieruchomości

Przykład

Pan Andrzej Kowalik otrzymał w drodze darowizny dużą nieruchomość gruntową w innym miesicie niż mieszka na co dzień. Ponieważ nie był w stanie doglądać nieruchomości, przez kilka lat dzierżawił ją odpłatnie innej osobie. Działania takiego nie można interpretować inaczej niż jako chęci osiągania korzyści majątkowych. Dzierżawa nieruchomości powoduje, że straciła ona charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie przez Pana Kowalika w sposób ciągły dla celów zarobkowych tej nieruchomości powoduje, że działka jest wykorzystywana (w rozumieniu VAT) w prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego. W konsekwencji późniejsza sprzedaż tej nieruchomości, będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Zapamiętaj!

  • Przekształcenie działki czy jej podział na mniejsze nieruchomości w celu uatrakcyjnienia sprzedaży powstałych działek, nie może stanowić jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności i zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. W takiej sytuacji fiskus uzna, że osoba taka działa w charakterze podatnika, a czynności podjęte przez niego w stosunku do ww. działek noszą znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT.
  • Dzierżawa nieruchomości stanowiącej majątek prywatny odpowiada wskazanemu w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT rodzajowi działalności gospodarczej polegającej na wykorzystywaniu towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Dzierżawa nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy o VAT i podlega opodatkowaniu tym podatkiem na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 tej ustawy.
Podstawa prawna:

Art. 5, art. 7, art. 8, art. 15 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz.U. z 2020 r. poz. 106 ze zm.).

Autor: Rafał Kuciński