Zobacz, kiedy sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu VAT

Monika M. Brzostowska

Autor: Monika M. Brzostowska

Dodano: 24 lutego 2021
497d02931a9a1a9081a6a1037a6ee80b2da80f87-xlarge

Zobacz, kiedy sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu VAT

Organy podatkowe co raz częściej wydają niekorzystne interpretacja podatkowe, w których uznają, że już sam billboard reklamowy, czy działanie przez pełnomocnika jest przejawem działalności gospodarczej, a w konsekwencji taka dostawa nieruchomości powinna być opodatkowana VAT. Na co zwrócić uwagę przy sprzedaży nieruchomości?

Opodatkowana dostawa towarów

Dostawa towarów (zgodnie z  art. 7 ust. 1 ustawy o VAT)  to przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Towarem jest również udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Zgodnie bowiem z dyrektywą unijną (Dyrektywą 2006/112/WE), państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

a) określone udziały w nieruchomości,

b) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

c) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Każda dostawa towarów lub świadczenie usług przez podatnika w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT podlega VAT. Podatnikami zaś są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Kluczowe przy ustaleniu, czy dana sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu VAT jest zweryfikowanie, czy podmiot, który dokonuje dostawy działa jako podatnik prowadzący działalność gospodarczą.

Podkreślić należy, że definicja działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług nie uzależnia wpisu do żadnego rejestru. Co to znaczy? Żeby uznać, że podatnik prowadzi działalność gospodarczą na potrzeby podatku od towarów i usług nie musi on być wpisany do KRS ani CEiDG.

Stanowisko organów podatkowych

Organy podatkowe uznają, że pewne działania przesądzają o spełnieniu definicji działalności gospodarczej, czego konsekwencją jest obowiązek opodatkowania VAT dostawy nieruchomości. Pomimo że osoba nie prowadzi działalności gospodarczej, nie użytkowała nieruchomości w swoim przedsiębiorstwie, to i tak może się okazać, że musi przy dokonywanej sprzedaży opodatkować nieruchomość VAT. Organy podatkowe wskazują przykładowe czynności, które zasadniczo mogą przesądzać o opodatkowaniu takiej dostawy.

Takimi czynnościami są:

- podejmowanie aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami,

- angażowanie środków podobnych do wykorzystywanych przez handlowca, producenta tj. wykazywanie aktywności w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalnej do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym,

- nabycie terenu pod zabudowę,

- uzbrojenie terenu w media, prąd, wodę, gaz itp.

- działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek,

- uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu,

- wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru,

- prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze,

- udzielenie pełnomocnictwa do załatwiania spraw związanych ze zbyciem działki,

- doprowadzenie przyłączy,

- dzierżawa gruntu,

- rewitalizacja gruntu.

Stanowisko sądów

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w wyroku z 16 stycznia 2020 r. (sygn. akt I Sa/Wr 917/19) stwierdził, że: „(…) uznanie za przejaw działalności gospodarczej dzierżawy gruntu rolnego budzi pewne wątpliwości Sądu, ponieważ organ wywodzi taki wniosek z samego faktu, iż jest to umowa odpłatna. Tymczasem sama odpłatność świadczenia nie przesądza sama przez się o tym, że stanowi ono element działalności gospodarczej. Przy takim założeniu należało by uznać, że każdy podmiot pobierający wynagrodzenie za jakiekolwiek świadczenia (także np. pracę najemną) prowadzi działalność gospodarczą. To zaś pozostawało by w sprzeczności z przytoczoną na wstępie definicją podatnika VAT, która wymaga działania w sposób stały i zorganizowany dla celów zarobkowych (w celu osiągnięcia dochodu). Błędnie bowiem uznał organ interpretacyjny, że sprzedaż nieruchomości tylko z powodu jej przejściowe dzierżawy winny być kwalifikowane jako podjęte w warunkach działalności gospodarczej, a co za tym idzie, za dokonane przez podatnika VAT. Nawet stwierdzając, iż działania te poprzez pełnomocnika, którym jest strona kupująca miały na celu zwiększenie wartości nieruchomości, to w przypadku gdy nieruchomości są zakupione do majątku osobistego bez zamiaru dalszej odsprzedaży, nie mogą same w sobie przesądzać o tym, że podatnik działa jako profesjonalista, a tym samym prowadzi działalność gospodarczą o której mowa w ustawie o podatku od towarów i usług.”

W związku z licznymi wątpliwościami dotyczącymi sprzedaży nieruchomości  TSUE wydał rozstrzygnięcie w sprawie dotyczącej dostawy gruntu. Jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z  15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Polskie sądy administracyjne wydają rozstrzygnięcie bardziej korzystne dla podatników niż wskazywane przez dyrektora KIS odpowiedzi na wnioski o indywidualne interpretacje podatkowe.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z  20 października 2015 r. (sygn. akt I SA/Gd 523/15) uznał, że „(…) trudno wymagać od podatnika, aby dokonując zbycia nieruchomości wchodzących w skład jego majątku prywatnego nie podejmował działań, które mają na celu zwiększenie wartości nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży, nabytej przez podatnika do majątku osobistego bez zamiaru jej dalszej odsprzedaży. Takie czynności same w sobie nie mogą przesądzać, że podatnik prowadzi działalność handlową jak profesjonalista.” Stanowisko WSA jest bardziej liberalne. Sądy uznają, że aby sprzedaż nieruchomość w ogóle należy podjąć odpowiednie kroki, ponieważ bez tego, do dostawy wcale by nie doszło, lecz nie jest to od razu przejawem prowadzenia działalności gospodarczej.

Zbycie majątku prywatnego

Definicja „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której jak wskazują organy podatkowe „(…) zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. "Majątek prywatny" to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. 

Zaznaczyć należy również, że nie ma przeszkód aby podatnik prowadzący działalność gospodarczą nabył nieruchomość do majątku prywatnego, który byłby wyłączony z systemu VAT i sprzedaż takiego majątku również nie podlegałaby opodatkowaniu podatkiem VAT. Należy mieć jednak na uwadze, że stwierdzenie czy dany przedmiot sprzedaży stanowi składnik majątku prywatnego, czy też jest związany z prowadzoną czy planowaną działalnością gospodarczą jest konsekwencją oceny prawnej dokonanej przez organ wydający interpretację, a nie elementem stanu faktycznego.”

Podsumowanie

Przy sprzedaży nieruchomości, nawet jeżeli nie prowadzi się działalności gospodarczej wpisanej do CEiDG czy KRS można stać się podatnikiem VAT. Organy podatkowe uznają, że występowanie o warunki zabudowy dla danej działki czy podejmowanie działań marketingowych może już przesądzać o konieczności opodatkowania dostawy nieruchomości VAT. Przy sprzedaży gruntów należy koniecznie przeanalizować daną dostawę i zweryfikować, czy to działanie nie powinno być opodatkowane.

 

  • art. 5, art. 15 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz.U. z z 2020 r., poz.106  zezm.)

 

Podstawa prawna:

 

Autor: Monika M. Brzostowska doradca podatkowy
Źródło:

Interpretacja indywidualna Izby Skarbowej w Warszawie  z 4 listopada 2015 r., nr IPPP1/4512-821/15-4/KR.
Interpretacja indywidualna  dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej 9 października 2020 r., nr 0111-KDIB3-1.4012.636.2020.1.MSO.

Monika M. Brzostowska

Autor: Monika M. Brzostowska

doradca podatkowy 13753